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影响房地产价格的政策因素与制度调整

本文摘要:内容摘要:随着房地产业的迅猛发展,房地产的价格问题更加引发人们的注目,影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用,因此我们要作好这三个方面的制度决定与制度建设。 关键词:房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度决定与建设 房地产业是第三产业的最重要组成部分,它是一项综合性产业,也是国民经济的基础性、先导性产业。

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内容摘要:随着房地产业的迅猛发展,房地产的价格问题更加引发人们的注目,影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用,因此我们要作好这三个方面的制度决定与制度建设。  关键词:房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度决定与建设      房地产业是第三产业的最重要组成部分,它是一项综合性产业,也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的构成十分复杂,要受大自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响,据测算,在房地产价格包含中,各种费用所占到比例大体为:土地大约为20%;建安工程大约为35%;“大市政”设施大约占到15%;各种税费大约占到10%-15%;研发企业的利润大约占到15%-20%。  本文企图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格,谋求新的制度决定。

     与土地问题涉及的制度决定与制度建设      土地是房地产开发的核心要素,我国土地资源缺少且供给弹性小,人们对土地的市场需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制归属于全民所有制,建设用地应以要用于国有土地。土地不是私人的,也不是政府的,而是全民的财产,这种产权形式曝露了以下几个方面的制度缺失:   在现行的制度条件下,土地的所有权是不能转让和交易的,但使用权可以交易,这实质上是土地的租赁不道德。

现行的是土地“批租”形式,即把多年的土地使用权绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度相当大,开发商们可以将这种介于“出租”与“购”之间来作的土地展开抵押贷款,并将多年的土地租金一次重新加入房屋售价之中展开分摊,这是一种产权的错位与侵害;   目前土地出让的市场化程度很低。

协议转让土地不仅所占到的比例过大而且在定价上政治性较小;同时一级市场上缺少透明度,用地问题上没构成公开发表、公平、公正的竞争机制;基准地价的确认也不尽科学合理,无以与现实发展实时;   房地产投资对地方GDP快速增长的贡献率较高,经常被一些不负责任的地方官当作当成政绩工程、形象工程做到。在这种“经营城市”的浪潮中,利用土地牟取暴利早已沦为一些单位和个人寻租的手段,地方政府大自然会是最后的买单者。  在现实面前,拒绝我们要作好以下几个方面的工作:设计一种合理的房地分离出来的计价与征税方法,即购房者大幅向政府交纳地租,仍然与开发商再次发生关系,转变土地“批租”的局面;严格控制土地市场,加快前进土地的招标和拍卖会制度,挡住土地交易的“黑洞”;创建科学的基准地价确认发布制度,做及时动态改版;政府要作好并认真执行土地供应和用于计划,规划问题不能一事一议;通过税收手段提升土地抹黑成本,对闲置土地长年不研发的,不予交还;创建土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情主动并购或者供应土地。

今后中国将实施的是最严苛的耕地维护制度。     与房地产金融市场问题涉及的制度决定与制度建设      房地产业是一个资金密集型产业,如果它是一辆战车的话,金融就是它的发动机。

从近年信贷超常快速增长来看,房地产信贷的快速增长可以说道是到了可怕之地步。房地产之所以需要大大取得金融反对与房地产业具备很强的泡泡效应有关,同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业低些。银行也把住房贷款当作是新的业务增长点,但现实中不存在着相当严重的信息不平面,银行高估了风险,大量而又普遍的投资于房地产,开发商们开始盲目乐观肆意借贷,非理性的预期造成了非理性的兴旺,这样房地产价格的泡沫才不会产生,并且随时有可能裂痕。

  我们的房地产金融市场不存在着发育程度较低,金融品种单一,住房抵押贷款二级市场仍未大量发展,运营管理机制、风险集中机制、监督约束与保障体系不完善、不完备等等问题,其中融资渠道单一是最相当严重的问题。合理的制度建设也应当环绕其进行,房地产融资多元化势在必行。  在新的融资渠道中,最差的自由选择是通过资本市场必要融资。

对于房地产企业来说,通过资本市场运作可减轻来自房地产项目资金市场需求方面的压力。大力发展房地产信托。从信托产品总体来看,呈现地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。为房地产基金作好决定。

因为2003年的121号文件,作为房地产最重要融资渠道的地产基金被迫由幕后南北前台,它为房地产企业毫无疑问获取了新的融资渠道,而且对于投资者来说,不仅可以从该基金取得较高的投资收益率,还能有效地回避风险。  房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完备原有的信贷制度,严控信贷管理制度,强化审查管理,完善信用、抵押、保险等制度;更加主要的是要作好新的制度决定,拓宽融资渠道,把金融创新与我国的国情实际结合,增进房地产金融市场身体健康、较慢的发展。只有这样,才能有效地的防止房地产价格泡沫的产生与裂痕。


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